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抵押未登记,抵押人仍应承担赔偿责任

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房产抵押未登记,抵押人应否承担法律责任

随着社会主义市场经济尤其是金融体制的不断改革,银行信贷体制之外的民间借贷越来越多,但民间借贷在具体操作上比较简单,多数是信用贷款,提供财产抵押的不多,有的虽然签订了房产抵押合同,但因种种原因未能依法办理抵押登记。在此情况下,抵押人是否应当承担责任,笔者就此结合近期承担的一起案例进行评析。

案情:

2012331,王生明从李小青处借款11万元用于偿还其从颍州区泉河信用社的贷款,借款期限20天。被告张大堂在2012331签订了《同意抵押担保书》,约定:被告自愿为王生明担保借款11万元,并用坐落于人民路房产(建筑面积71.4平方米)作为抵押,并积极配合李小青办理一切房产抵押手续。合同签订后,李小青将11万元借款打入王生明账户。但经李小青多次催促,被告拒不配合李小青办理房产抵押登记手续。

一审判决:本案经颍州区人民法院后认为:张大堂与李小青签订抵押合同,未办理抵押登记,属于违约行为,李小青可另案起诉要求其承担违约责任,因此判令王生明偿还李小青借款11万元,驳回李小青对张大堂的诉讼请求。李小青不服提起上诉。

二审判决:二审法院认为,张大堂与李小青签订的《同意抵押担保书》合法有效,张大堂拒不配合李小青办理抵押登记,属于违约行为,其应对借款11万元承担连带清偿责任,遂判决撤销一审判决第二项,改判张大堂在房产价值范围内对借款11万元承担清偿责任。

评析:

被告张大堂与李小青签订的《同意抵押担保书》合法有效,应当在抵押房产价值范围内承担清偿责任。

《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”,第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《物权法》的相关规定,即自合同成立时生效,抵押权是否设立不影响抵押合同的效力,只要符合一般合同生效要件,即使未办理抵押登记,抵押合同亦有效。

被告张大堂在2012331日签订了《同意抵押担保书》,约定:张大堂自愿为郑明生担保借款11万元,并用坐落房产(产权证号038921,建筑面积71.4平方米)作为抵押,并积极配合李小青办理一切房产抵押手续。张大堂自愿书写的《同意抵押担保书》未违反法律法规禁止性规定,依法成立并生效。但抵押合同签订后,张大堂反悔,拒不配合办理抵押权登记,张大堂的行为违反了合同约定,应在房产价值范围内承担清偿责任。

抵押合同属于从合同,理应与本案借款主合同一并审理,一并判决,一审法院却无故将其割裂,让本案上诉人另案起诉,没有法律依据。

虽然如此,因为房产为办理抵押登记,李小青对房产不享有抵押权,即就该房产没有优先受偿权,给生效判决书的执行增加了难度。